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Mietvertrag ABC

Ein Mietvertrag bescheinigt eine Vereinbarung zweier Parteien, Vermieter und Mieter, zur Überlassung eines Gegenstandes gegen Entgelt. Der Vermieter überlässt hierbei gegen monatliche Zahlungen, der ausgemachten Miete, dem Mieter die gemietete Sache. Die gemietete Sache kann beweglich oder unbeweglich sein und unterliegt dem Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 535 - 580a BGB).

Allgemeingültige Bestimmungen für ein Mietverhältnis finden sich unter §§ 305 - 310 BGB sowie unter §§ 535 - 548 BGB. Je nach Nutzung schreibt das deutsche Mietrecht verschiedene Verträge vor. Diese werden dazu in Typen des Gebrauchs unterteilt. Unterschieden werden kann der Mietzweck in Wohnzweck, Gewerbe, bewegliche Sache oder Pacht. Eine unentgeltliche Überlassung einer Sache benötigt keinen Mietvertrag, da es sich um eine Leihe handelt und nicht um ein Mietverhältnis. Ein Leihvertrag belegt somit die kostenfreie Überlassung einer Sache durch den Verleiher an den Entleiher.

Pachtvertrag

Eine Pacht bezeichnet einen Vertrag, bei dem der Pächter die gemietete Sache nicht nur nutzt, sondern auf ihr auch erntet. Ein Pachtvertrag nach § 581 BGB (mit weiteren Ausführungen bis § 597 BGB) unterliegt weiterhin den allgemeinen Regelungen des Mietrechts. Unterschieden wird in Pacht-, Unternehmenspacht- oder Landpachtvertrag.

Gewerbemietvertrag

Ein Mietverhältnis über ein Grundstück oder einen Raum, der nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, bezieht sich nur begrenzt auf die Vorschriften eines Mietverhältnisses über einen Wohnraum. Bei einem Gewerbemietvertrag bestimmen die Mieterschutzgesetze zur gewerblichen Vermietung den Vertrag, da die Immobilie nicht bewohnt wird. Es bedarf zur Kündigung beispielsweise keinen Grund vom Vermieter.

Mietverträge für Software und Anwendungen

Steht eine Online-Anwendung einem großen Personenkreis zur Verfügung, kann sie unter §§ 535 ff. BGB als Mietvertrag eingegliedert werden. Hierbei handelt es sich um eine Gebrauchsüberlassung von Computerprogrammen über das Internet.

Wohnraummietvertrag

Besteht ein Mietverhältnis über einen Wohnraum, wird ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen. Es gelten zusätzlich spezielle rechtliche Satzungen (§§ 549 - 577a BGB) wie Gesetze zum Mieterschutz. Differenziert wird dann, ob es sich um einen einfachen Mietvertrag über Räumlichkeiten zu Wohnzwecken handelt, die Räume befristet vermietet werden sollen oder für besondere Zwecke wie Herberge oder als Ferienwohnung auf Zeit genutzt werden, zur Untermiete vorgesehen sind, oder ob es sich um eine Werkwohnung handelt.

Wohnräume in Heimen, wie beispielsweise Seniorenheimen, benötigen zur Vermietung einen Heimvertrag und unterliegen dienstvertraglichen und einem mietrechtlichem Bestandteil.

Im Folgenden lernen Sie die grundlegenden Bestandteile eines Mietvertrages für einen Wohnraum näher kennen. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben sich an Vorschriften zu halten, die allgemein im Mietrecht, und für spezielle Fälle im Mietvertrag selbst geregelt sind. Genaue Bestimmungen für die Formulierung von Mietverträgen finden Vermieter in §§ 305-311a BGB. Stellen Sie als Vermieter ein Haus oder eine Wohnung zur Miete frei, muss Ihr Mietvertrag rechtlich korrekt sein und alle erforderlichen Paragraphen aufweisen. Ein Mieter verpflichtet sich somit, dem Mieter die Mietsache in der Beschaffenheit zu überlassen, die im Vertrag beschrieben ist. Das Einkommen, das aus Vermietung erworben wird, ist steuerpflichtig.

Für den Mieter bedeutet ein Mietvertrag, dass er sich dazu verpflichtet, monatlich ein vereinbartes Entgelt an den Vermieter zu zahlen und das Objekt sorgsam zu behandeln. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache sauber und geräumt zu verlassen. Der oder die Schlüssel müssen dem Vermieter übergeben werden, welcher abschließend die Wohnung prüft. Ein Makel ist dem Vermieter sofort zu melden, andernfalls müssen Sie selbst aufkommen, falls ein Schaden entsteht. Dies gilt schon für das laufende Mietverhältnis. Bemerkt der Vermieter bei Auszug einen Schaden, wird er die Kaution kürzen. Ebenso sind bauliche Veränderungen rückgängig zu machen, falls es nicht anders abgemacht wurde. Sie als Mieter haben außerdem dafür zu sorgen, dass bei allen Messgeräten, die Ihrer Wohnung zugehörig sind, eine Zwischenlesung stattfindet. Die Daten dieser sind bei Übergabe dem Vermieter auszuhändigen. Diese organisatorischen Faktoren werden im laufenden Mietverhältnis von einer Vielzahl anderer Aspekte begleitet, die anschließend in alphabetischer Reihenfolge erklärt werden.

Abmahnung

Eine Kündigungsdrohung beinhaltet neben der Bitte etwas zu tun oder zu unterlassen, weiterhin den Hinweis, dass bei Nichtbeachten dieser Aufforderung eine Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen wird. Feststellungsklagen gegen Abmahnungen sind dem Mieter nach Rechtsprechung untersagt. Aus besonderen Gründen, beispielsweise wenn der Hausfrieden nicht mehr gewährt ist, kann sowohl Mieter als auch Vermieter kündigen. §§ 543 Abs. 1 und § 569 Abs. 2 BGB besagen, dass eine Kündigung beiderseits erfolgen kann, falls ein Mietverhältnis bis zum eigentlichen Ende des Verhältnisses nicht mehr tragbar ist.

Eigenbedarf

Möchte der Vermieter die Immobilie für Familienangehörige geltend machen oder selbst darin wohnen, muss er plausible Gründe vorbringen, um dem bisherigen Mieter zu kündigen. Gründe wären beispielsweise Familienzuwachs, wodurch die Familie mehr Raum benötigt, Bedarf eines Altersruhesitzes, eine neue Lebensgemeinschaft oder aus gesundheitliche Umstände. Der Vermieter ist dazu Verpflichtet, die Sachlage genau zu beschreiben und darzulegen, zu welchem Zwecke und für welche Person/en die Mietsache benötigt wird. Der einfache Wunsch, die eigene Immobilie zu bewohnen, genügt nicht. Das soll dem Mieter zu erkennen geben, ob er sich gegen diese Art der Kündigung wehren kann. Ist eine Kündigung nicht sachgemäß, und der Vermieter nennt darauf neue Gründe, wird die Eigenbedarfskündigung dadurch nicht gültig. Gründe, die die bisherige Erklärung weiterführen, sind aber sinnvoll. So kann ausgeschlossen werden, dass dem Mieter nur gekündigt wird, um die Immobilie anderweitig zu vermieten oder zu verkaufen, und den Mieter durch eine Kündigung wegen Eigenbedarf loszuwerden. Ist das jedoch der Fall, muss der Vermieter dem Mieter Schadensersatz leisten. Bestehen genannte Gründe zum Eigenbedarf nicht mehr, ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter das mitzuteilen. Die zuständigen Gerichte prüfen im Streitfall, ob eine Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist.

Unzulässig ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf, wenn der Vermieter noch nicht weiß, zu wann Eigenbedarf besteht, oder er mehrere Wohnungen auf Vorrat kündigt. Für das Kündigungsschreiben ist weiterhin zu beachten, dass alle betroffenen Mieter angesprochen werden und die Kündigung fristgerecht übergeben wird. Eine andere freistehende Wohnung in derselben Immobilie, würde den Vermieter dazu zwingen, den Mieter weiterhin in der begehrten Wohnung wohnen zu lassen, sofern sie der gewünschten Wohnung gleicht.

Außerdem ist es möglich, bei Vertragsabschluss eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, die eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausschließt.

Hausordnung

Im Mietvertrag kann festgelegt werden, dass, und wie oft oder wann ein Mieter das Treppenhaus inklusive Keller putzen muss. Wohnen mehrere Mieter in einem Haus, müssen diese sich reihum abwechseln. Ist ein Mieter verhindert, ist er dazu verpflichtet einen Dritten mit der Reinigung zu beauftragen. Gibt es im Mietvertrag keine besagte Klausel, wird oft mit einem Reinigungsplan im Treppenhaus auf die Reihenfolge hingewiesen. Kümmert sich ein Unternehmen um die Reinigung, sind die Kosten hierfür der Betriebskostenberechnung zu entnehmen.

Ebenso kann die Gartenpflege von einem Gärtner übernommen werden. Die Kosten hierfür tragen im Normalfall die Mieter ebenfalls anteilig. Ist der Garten mitvermietet, kann die Gartenpflege im Mietvertrag vorgeschrieben sein. Ist das der Fall, haben sich die Mieter zusammen/abwechselnd und unentgeltlich um den Garten zu kümmern. In diesem Fall ist vom Vermieter das notwendige Gartenzubehör bereitzustellen, dessen Kosten er anteilig als Betriebskosten anrechnen darf. Übernimmt ein Mieter diese Arbeit, macht er sich schadensersatzpflichtig, wenn er sich nicht mehr um den Garten kümmert. Umgestaltungen müssen, außer es ist anders vereinbart, bei Auszug wieder rückgängig gemacht werden.

Ist die Gartenpflege im Mietvertrag allerdings nicht erwähnt, kann der Mieter davon ausgehen, dass sich der Vermieter darum kümmert, und für den Mieter keine Kosten anfallen.

Oft werden Kinderwagen im Hausflur abgestellt. Gerade wenn die Besitzer in höheren Stockwerken wohnen, ist es schwer den Wagen nach oben zu tragen. Gesetzlich gesehen gibt es keine feste Regelung, ob das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur auch gestattet ist. Eine Klausel im Mietvertrag könnte Aufschluss geben. Gibt es solch eine Klausel nicht, ist nichts gegen das Abstellen des Kinderwagens einzuwenden, falls der Kinderwagen keine Fluchtwege verstellt und alle Ein- und Ausgänge ohne Behinderung zugänglich sind.

Haustiere

Damit ein Mieter ein Haustier in seiner Wohnung halten darf, bedarf es einem Einverständnis des Vermieters. Generell ist im Mietvertrag angegeben ob Tierhaltung gestattet ist. Allgemeine Verbote sind unwirksam. Tiere, die in kleinen Käfigen, Terrarien oder Aquarien leben, sind in jedem Fall erlaubt. Dazu gehören Ziervögel (Papageien gelten nicht als Kleintiere), Fische, Kaninchen und andere Kleintiere, sowie Eidechsen oder kleine ungiftige Schlangen. Bei unerlaubtem Halten von Tieren, die einer Zustimmung bedürfen, hat der Vermieter das Recht, den Mieter aufzufordern das Tier wegzugeben und auf Unterlassung zu klagen. Dies gilt selbstverständlich nicht, wenn es sich um einen Blindenhund handelt. Kündigen kann der Vermieter dem Mieter nur, wenn das Tier eine Gefahr für andere Mieter darstellt oder diese maßgebend stört.

Indexmiete

Die Mieterhöhung wird nach § 557b BGB geregelt und muss demnach für ein Jahr unverändert bestehen. In diesem einen Jahr sind nur weitere Erhöhungen aufgrund Modernisierung erlaubt, die gesetzlich veranlasst wurde. Andernfalls sind sie nicht zulässig. § 557b BGB legt fest, dass die Miete am Preisindex festgemacht wird. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt ermessen und gilt für die Versorgung aller privaten Haushalte. Eine schriftliche Benachrichtigung muss den Mieter auf die Erhöhung hinweisen und alle Berechnungen offenbaren. Danach ist die neue Miete mit dem übernächsten Monat an den Vermieter zu zahlen. Ist von Anfang an vertraglich abgemacht, dass die Miete sich zu bestimmten Zeitpunkten erhöht, spricht man von Staffelmiete. Geregelt in § 557a BGB, muss auch bei dieser Form der Miete eine Staffel für mindestens ein Jahr konstant bleiben.

Kündigungsfrist

Ein Mieter hat nach § 573c Abs.1 BGB eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende. Längere Fristen sind nicht erlaubt. Die Fristen der Vermieter hingegen verlängern sich nach § 573c BGB von anfänglich drei Monaten nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate, und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate. Ältere Mietverträge enthalten möglicherweise veraltete Regelungen. Sind hier längere Kündigungsfristen für den Mieter angegeben, entfallen diese. Kürzere Fristen als die gesetzlich geregelten hingegen wirken sich für den Mieter positiv aus. Der Vermieter aber darf sich nicht an vereinbarte kürzere Fristen halten, an längere abgemachte Fristen hingegen hat er sich zu halten.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann sowohl vom Vermieter, als auch vom Mieter vorgenommen werden. Dazu bedarf es zuvor einer Abmahnung. Hält der gemahnte sich weiterhin nicht an Abmachungen, kommt die Kündigung zum Tragen.

Mieterhöhung

Mieterhöhungen sind nur in einem gesetzlich geregelten Umfang zulässig und geben dem Vermieter die Möglichkeit, auf neue Reformen oder wirtschaftliche Neuerungen angemessen zu reagieren, und den Mietvertrag inhaltlich abzuändern. So kann der Vermieter seine Mietforderung an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen (§ 558 BGB), sollte die bisherige Wohnraummiete diese unterschreiten, oder aufgrund vorhergehender Modernisierungen die Miete erhöhen.

Eine Mieterhöhung aufgrund einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss immer begründet werden. Der Vermieter muss dem Mieter die Anhebung schriftlich mitteilen, woraufhin der Mieter binnen zwei Monaten zustimmen muss. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter eine Zustimmung einklagen. Nach einer Erhöhung darf die Miete drei Jahre lang nicht auf mehr als 20% erhöht werden. Zudem muss der Mietpreis für 15 Monate konstant bleiben. Besteht ein Staffel- oder Indexmietvertrag, oder wurde ein Zeitmietvertrag angeschlossen, in dem die Mietzahlung festgelegt ist, kann der Vermieter die Miete nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete angleichen.

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. Er kann sich somit auf die Erhöhung einstellen und gegebenenfalls von einem Sonderkündigungsrecht profitieren. Weitere Informationen finden Sie unter "Modernisierung".

Mietkaution

Zur Absicherung jeglicher Ansprüche des Vermieters kann dieser nach § 551 BGB bis zu drei Kaltmieten bei Einzug des Mieters verlangen. Diese Mietsicherheit muss im Mietvertrag vereinbart sein und vom Vermieter gesondert angelegt werden. Nach Auszug erhält der Mieter die Kaution zurück, sofern der Vermieter die Kaution nicht für etwaige Instandsetzungen beanstanden muss.

Mietminderung

Hat die Mietsache einen Makel, die dem Mieter bei Vertragsabschluss nicht bekannt war, der mit der Zeit auftritt oder eine abgemachte wohnverbessernde Maßnahme nicht durchgeführt wird bzw. wurde, und vertragliche Funktionen nicht mehr erfüllt werden, kann die Miete gemäß § 536 BGB ohne Weiteres durch den Mieter gekürzt werden. Basis hierfür bildet die Bruttomiete mit den Betriebskosten, wobei bedacht werden muss, dass die Nebenkosten für das ganze Jahr berechnet werden. Die Kürzung darf anhalten bis der Schaden behoben ist.

Es bedarf keinem Antrag und keiner Zustimmung des Vermieters. Weiterhin grundlegend für geminderte Miete ist, dass der Schaden an der Mietsache erheblich sein muss und nicht durch den Mieter selbst verschuldet wurde. Das Recht zur Kürzung der Miete durch den Mieter besteht immer, und kann in keinem Fall vertraglich entfernt werden. Das gilt sowohl für Mietverträge über Wohnräume, als auch für Gewerbemietverträge.

War der Mangel dem Mieter bereits bekannt oder hat er ihn nachlässig übersehen, ist eine Mietminderung nicht möglich. Ebenso schließt ein Nichtmelden neuer Mängel durch den Mieter an den Vermieter eine Minderung der Miete aus, da der Vermieter keine Chance hatte die Schäden zu beseitigen.

Ist die Mietkürzung durch den Mieter berechtigt, muss sich dieser auf sein Recht berufen, dem Vermieter den Fehler anzeigen und seine Mietzahlung entsprechend dem Mangel anzupassen.

Der Vermieter hat selbst dann kein Recht auf Kündigung, wenn die Kürzung durch den Mieter zu hoch ist. Der Mieter kann die Höhe des Abzugs an bisherigen Gerichtsurteilen abmessen. Bemisst er die Abzüge zu hoch, droht ihm eine Mietzinsklage.

Im Falle eines Streits muss der Mieter den Mangel, und dass er eben diesen dem Vermieter schnellstmöglich aufgezeigt hat, belegen. Fotos oder Zeugen zu haben ist für den Mieter unentbehrlich.

Modernisierung

Erforderliche Maßnahmen, die das Wohnen verbessern, kann der Vermieter gemäß § 559 BGB dem Mieter in Rechnung stellen. 11% dieser Kosten können jährlich auf die Miete addiert, und somit die monatliche Miete um die Kosten der Modernisierung durch 12 erhöht werden. Der Mieter muss verbessernde Schritte hinnehmen.

Erklärt der Vermieter die bevorstehende Mieterhöhung schriftlich, gilt die Erhöhung als vollendet. Im dritten Folgemonat nach Erklärung hat der Mieter somit ohne weitere Zustimmung zur Mietänderung die Verpflichtung, die höhere Miete an den Vermieter zu überweisen. Oder er kündigt das Mietverhältnis bis spätestens zum dritten Werktag des Monats, in dem die Miete angehoben werden soll, zum Ende des übernächsten Monats. Im Falle einer Kündigung aufgrund Mieterhöhung wegen Modernisierung, besteht für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Gemäß diesem Recht muss der Mieter bis zum Auszug nur die bisherige Wohnraummiete zahlen, nicht die erhöhte Miete.

Nachmieter

Bestimmte Abmachungen oder Verzichte in einem Mietvertrag können einen Mieter an diesen binden. Um Kündigungsfristen zu umgehen kann der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter vorstellen und muss ein gut begründetes Motiv zur Kündigung vorweisen. Platzmangel durch Familienzuwachs, Krankheitsgründe, eine kurzfristige Versetzung, die nicht selbst bestimmt wurde, oder beispielsweise ein Umzug in ein Heim, sind ausschlaggebende Gründe, und können vom Vermieter nicht übergangen werden. Allerdings könnte der Vermieter bei Zustimmung zu einem Nachmieter eine Mieterhöhung vom neuen Mieter verlangen.

Abgelehnt werden kann ein Nachmieter vom Vermieter, wenn dieser in dem neuen Mietverhältnis ein gerechtfertigtes Problem sieht, oder die Einkommensverhältnisse nicht denen des bisherigen Mieters entsprechen. Kinder gelten nicht als Hindernis. Gründe sind hingegen, wenn der Nachmieter den bisherigen Vertrag nur abgeändert übernehmen will. Dazu zählt beispielsweise eine niedrigere Miete oder verkürzte Mietdauer.

Möchte der Vermieter den Nachmieter nicht akzeptieren, braucht der Mieter keinen weiteren Nachmieter suchen, wenn er nach wie vor einen triftigen Grund für die frühzeitige Kündigung hat. Es ist nicht notwendig, dem Vermieter drei Nachmieter vorzustellen.

Nebenkosten

Die Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt, errechnen sich aus Unkosten für Heizen, Wassergebrauch, Haus- und Straßenreinigung, sowie der Gebühr für die Müllabfuhr, den Gärtner, Hausmeister oder die Gebäudeversicherung. Die Mietnebenkosten ergeben zusammen mit der Kaltmiete die Warmmiete.

Vorauszahlungen, die einen ungefähren Betrag der letztendlich zu zahlenden Nebenkosten ausmachen, werden durch den Vermieter festgelegt und vom Mieter übernommen. Die tatsächlich entstandenen Kosten werden jährlich mit den Vorauszahlungen verrechnet. Die Nebenkostenabrechnung muss für den Mieter klar nachvollziehbar sein. Übersteigt der tatsächliche Verbrauch die Vorauszahlungen, muss der Mieter Nachzahlungen leisten. In diesem Fall werden die Nebenkosten für das kommende Jahr angehoben. Das hat zwar im ersten Moment den Anschein, dass der Mieter höhere Kosten hat, jedoch fällt eine hohe Nachzahlung am Ende des Jahres weg, da der Mieter die Nebenkosten in kleinen Teilen monatlich abbezahlt. Hat der Mieter mehr gezahlt, als er verbraucht hat, werden ihm die Kosten zurückerstattet.

Eine monatliche Pauschalzahlung hingegen bedeutet, dass der Mieter keine Nachzahlungen leisten muss, aber auch keinen Anspruch auf Rückzahlung hat. Bei dieser Form gibt es keine Berechnungen und keine Belege für die tatsächlichen Kosten.

Tipp: Dienstleistungen, die im Bezug zur Immobilie stehen, können in einigen Fällen sogar steuerlich geltend gemacht werden. Das heißt, dass der Mieter Kosten für Schornsteinfeger, Putzfrau oder Handwerker, die vom Vermieter bestellt wurden, als haushaltsnahe Dienstleistungen in der Steuererklärung angeben kann.

Räumpflicht / Streupflicht

Im Winter gibt es spezielle Pflichten, um die die Hauseigentümer sich kümmern müssen. So muss, liegt die Temperatur um den Gefrierpunkt oder ist Glatteis zu erwarten, zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr Schnee beiseite geschafft, und Streusalz gestreut werden. Oft wird diese Pflicht mit dem Mietvertrag oder über die Hausordnung an die Mieter weitergegeben. Die Räumpflicht und Streupflicht bezieht sich auf den Gehweg vorm Haus, sowie, falls vorhanden, den Weg von der Haustür bis zum Gehweg. Der weggeschippte Schnee darf nicht auf die Straße geschafft werden. Er sollte, falls nirgends genug Platz vorhanden ist, auf eine Seite des Gehwegs gebracht werden, sodass zwei Personen sicher aneinander vorbeigehen können.

Viel benutzte Fußwege, Kreuzungen oder andere stark befahrene Straßen werden von der Gemeinde geräumt und gestreut. Verletzt oder stürzt eine Person, weil nicht geräumt oder gestreut wurde, kann der oder die Verletzte Anklage gegen die Zuständigen, die ihre Pflicht verletzt haben, erheben. Das Urteil könnte dann heißen, dass sich beide Parteien die Kosten für eventuelle Krankenhausaufenthalte teilen müssen. Denn sobald ein Fußgänger bemerkt, dass nicht ausreichend gestreut oder geräumt wurde, und der Gehweg mit einer Eisschicht bedeckt ist, muss er sich sehr bedacht fortbewegen. Wenn aber der Wintereinbruch sehr unerwartet und schlagartig kommt, ist Räumdiensten und Privatpersonen eine Zeitspanne zu gewähren.

Im Falle eines Mietshauses wird Anklage gegen den Vermieter erhoben, da dieser eine Prüfpflicht besitzt, und sich somit versichern muss, ob seine Mieter sich um die Eisbeseitigung kümmern. Ist allerdings im Mietvertrag fest abgemacht, dass der Mieter die Räum- und Streupflicht übernehmen muss, muss auch der Mieter für Unfälle aufgrund unzulässiger Arbeit aufkommen. Eine Kontrolle des Vermieters ist aber in Abständen zu empfehlen.

Im Herbst ist die Rutschgefahr durch Laub und Nässe groß. Wer das Laub auf den Wegen vor dem Haus regelmäßig entfernt, muss nicht für Stürze Anderer aufkommen. Das Laub muss richtig entsorgt werden und darf nicht in Gulli oder Bordsteinrinne landen. Dabei ist es, falls es nicht Übermaße annimmt, egal ob das Laub vom Baum des Nachbarn kommt, oder der Laubbaum der Gemeinde gehört. Um das Laub zu entfernen, können neben Besen selbstverständlich auch Laubbläser zum Einsatz kommen. Diese dürfen allerdings nur von 9.00 Uhr und 13.00 Uhr, sowie von 15.00 Uhr bis 17.00 Uhr benutzt werden.

Schönheitsreparatur

Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um schmückende Arten einen Raum optisch aufzuwerten. Maßnahmen zur Instandhaltung einer Wohnung zählen nicht als Schönheitsreparaturen und sind in jedem Fall vom Vermieter zu übernehmen. Dazu gehören beispielsweise das Abschleifen des Parketts, Teppichreinigung oder Außenanstriche von Türen und Fenstern.

Schönheitsreparaturen beziehen sich auf Abnutzungen, die mit Farbe, Tapeten oder Gips zu beheben sind. Dazu gehören neben dem Tapezieren von Räumen auch das Streichen der Fußböden, der Heizanlange in der Wohnung, sowie das Streichen der Wohnungsinnentüren.

Gesetzlich (§ 535 Abs. 1 und § 538 BGB) ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da diese Maßnahme das Mietobjekt instand hält. Durch sachgemäßen Gebrauch entstandene Spuren müssen also vom Vermieter beseitigt werden. Das Weißen der Wände aber gehört nicht dazu.

Todesfall

Im Falle des Todes eines Mieters, tritt der Ehepartner in den Vertrag ein. Bei nichtehelichen Gemeinschaften tritt der Lebenspartner ein.

Umbau

Ist ein Umbau aufgrund Behinderung berechtigt, kann eine Genehmigung vom Vermieter gefordert werden. Dieser kann weitere Bürgschaften verlangen, um den Rückbau abzusichern.

Untervermietung

Gemäß § 553 Abs. 1 BGB hat ein Mieter das Recht einen Wohnraum an eine dritte Person zu vermieten. Ist der Vermieter damit nicht einverstanden und erbringt keinen Grund für seine Weigerung, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Demnach kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen, auch wenn eine längere Kündigungsfrist ausgemacht war. Klauseln im Mietvertrag, die eine Untermiete verbieten, werden nach § 553 Abs. 2 BGB wirkungslos. Nur bestimmte Gründe können nach § 533 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Untermietvertrag verwehren. Möchte der Mieter beispielsweise seine ganze Wohnung weitervermieten, ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet zuzustimmen. Eine Untervermietung ist nur gestattet, wenn der Mieter ausschließlich einen Teil der Mietwohnung untervermietet, und weiterhin selbst Mieter der Wohnung bleibt.

Durch einen Untermietvertrag zwischen einem Mieter einer Wohnung und einer dritten Person, wird der erste Mieter nach § 540 und § 553 BGB zum Vermieter des Untermieters. Demnach übertragen sich alle Rechte des Mietrechts auch auf den Untermieter. Dieser kann die Rechte gegenüber dem Hauptmieter geltend machen.

In der Regel bedarf es also bei einer Untervermietung zwar einer Erlaubnis des Vermieters, dieser kann ohne sinnvolle Begründung jedoch nicht dagegen stimmen. So darf ein Mieter seinen Partner oder längeren Besuch mit Kenntnis des Vermieters in die Wohnung aufnehmen. Ist die Untervermietung nicht gestattet, steht dem Vermieter zu dem Mieter zu kündigen. Dazu muss der Vermieter den Hauptmieter erst durch eine Abmahnung über eine mögliche Kündigung in Kenntnis setzen. Geschieht dies nicht, ist eine fristlose Kündigung unwirksam. Eine ordentliche Kündigung kommt dann zustande, wenn der Mieter den Vermieter über die Fakten der Untervermietung täuscht. Dazu gehören ausführliche Gründe der Untervermietung, sowie Angaben zum Untermieter. Teilt der Hauptmieter diese Informationen nicht mit dem Vermieter, muss Letzterer dem neuen Mietverhältnis nicht zustimmen. Bittet der Mieter den Vermieter nicht um Erlaubnis, hat der Vermieter das Recht auf Unterlassung zu klagen, nicht aber das Recht auf Kündigung.

Der Vermieter kann einer Untervermietung aber auch unter der Bedingung zustimmen, dass die bisherige Miete durch einen Untermietzuschlag an das neue Mietverhältnis angepasst wird.